Кому принадлежит придомовая территория?

В настоящее время одним из аргументов в пользу создания ТСЖ является то, что это необходимо для оформления прав на придомовой участок. Свое мнение по этому вопросу высказывает юрист из г. Санкт-Петербурга Н. Федорова.

Статья 36 Жилищного кодекса говорит о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит в числе прочего имущества прилегаю­щий земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. В соответствии со ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодек­са», если земельный участок сформирован и поставлен на государс­твенный кадастровый учет до введения Жилищного кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственни­ков помещений в многоквартирном доме. Таким образом, земельный участок должен иметь установленные границы и должен быть постав­лен на кадастровый учет, в этом случае земельный участок перехо­дит в общую долевую собственность собственников помещений без какой-либо процедуры предоставления, т.к. такая процедура законом не предусмотрена. Статьей 23 ФЗ «О регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация права собственности на квартиру (комнату) является одновременно государственной регистрацией права на общее иму­щество в многоквартирном доме, куда входит земельный участок. Право на общее имущество дома, куда входит земельный участок, возникает в силу закона, а не после государственной регистрации, как на квартиру. Это подтверждается письмом Министерства Финан­сов РФ от 17 мая 2006 г. N 03-06-02-02/65. Следует сказать, что если в доме имеются нежилые помещения (встроенные), которые находят­ся в собственности каких-либо фирм, то собственник этого нежилого помещения также имеет право на общее имущество и на земельный участок. Собственником не приватизированных квартир является го­род, а в его лице КУГИ, которому также принадлежит часть общего имущества дома, включая земельный участок. При этом, согласно Жилищному кодексу, никакое общее имущество, и земельный участок в том числе, не может быть отчуждено (продано, подарено и т.д.) отде­льно от квартиры (комнаты) или нежилого помещения, которое нахо­дится в доме (например, магазин на первом этаже многоквартирного дома). Наша санкт-петербургская власть говорит о том, что в городе вся земля (за редким исключением) – государственная (городская). Те, кто прошел суды по уплотнительной застройке, наверно, знают, что представители Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Правительства Санкт-Петербурга утверждают, что под наши дома не было землеотводов. На юридическом языке это означает, что наши дома являются самовольной постройкой (ст. 222 Гражданского кодекса РФ) и, следовательно, по закону подлежат сносу. Представители власти, как всегда, лукавят. По их логике у нас почти весь город является самовольной постройкой.

Таким образом, в первую очередь следует установить, сформированы ли земельные участки придомовая территория) наших домов, т.е. существуют ли земельные участки в установленных границах как объект земельных отношений. Ни один дом в Ленинграде не строился без землеотводов под строительство. С 1959 по 1989 год в Ленинграде действовали «Правила застройки Ленинграда и его пригородов», утвержденные решением Ленгорисполкома от 20 ноября 1959г. № 49-2-п. Эти «Правила застройки» действовали до 1989 года и были отменены в связи с принятием новых «Правил». Согласно «Правилам застройки» 1959 г. решением Ленгорисполкома выделялся земельный участок для строительства и дальнейшей эксплуатации на  правах бессрочного пользования. Архитектурно планировочное управление (ныне КГА) на основании решения исполкома Ленгорсовета об отводе застройщику земельного участка составляло акт о предоставлении этого участка в бессрочное поль­зование. Без этого акта застройщик не имел право на использование участка. Трест ГРИИ архитектурно – планировочного управления (АПУ) составлял строительный паспорт, который включал в себя межевой план участка, в котором были указаны грани­цы этого участка «Правилами» было запрещено приступать  к использованию земельного участка  до установления его границ. Аналогичные положения были закреплены в Земельном кодексе РСФСР 1970года. К акту о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование прикладывался межевой план участка. Без акта бессрочного пользования земельным участком невыдавалось разрешение на строительство, а также не могло быть принято в эксплуатацию построенное здание. Таким образом, под строительство  выделялся земельный участок в установленных  границах на праве бессрочного пользования, т.е. земельный участок был уже сформирован еще доначала строительства.

После приемки здания в эксплуатацию застрой­щик передавал необходимую документацию на дом в управляющую организацию (ЖЭК, ЖСК и т.д.), в том числе акт об отводе земельного участка и генплан. Поэтому эти документы должны быть у председателя ЖСК (если дом кооперативный) или в ЖЭК (если дом был в ведении местных советов). Кроме того, в ПИБе имеется генплан и Описание зе­мельного участка, т.к. ПИБ ведет технический учет жилищного фонда. Проведение правовой регист­рации всех строений городов и рабочих поселков, независимо от их ведомственной принадлежности, было возложено на БТИ (ПИБ) соответствующих ис­полкомов Приказом Министерства коммунально­го хозяйства РСФСР от 21.02.68 г. № 83. Согласно п.7 Инструкции «О порядке регистрации строений в городах, рабочих и дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной вышеуказанным Приказом, регистрации подлежали строения с обслуживаю­щими их земельными участками, которые законче­ны строительством и находятся в эксплуатации. В то время земельные участки не регистрировались отдельно от строений, единицей учета было домо­владение (дом и земельный участок, как единый объект). Согласно п.8 Инструкции Минкомхоза от 21.02.68 г. основными документами, устанавливаю­щими право собственности на строение, являлись в том числе и акты о предоставлении земельных участков в бессрочное пользование для капиталь­ного строительства и последующей эксплуатации. Форма указанного акта является приложением к Правилам застройки Ленинграда и его пригородов 1959 года. Согласно п.12 вышеуказанной Инструк­ции Минкомхоза БТИ обязано было при регистра­ции строений получить документы, подтвержда­ющие право собственности на строения, а также составить по документам письменное заключение, в котором должны было быть указаны как адрес строения, так и площадь земельного участка по землеотводным документам и последнему обмеру в натуре. Заключение БТИ о принадлежности строе­ния на праве собственности со всеми документами и проектом решения представлялось на рассмот­рение соответствующего исполкома рай(гор)совета депутатов трудящихся, после чего производилась первичная регистрация строения с обслуживаю­щим земельным участком (п. 13 Инструкции Мин-комхоза 1968 г.). Жилые дома вместе с земельным участком передавались на баланс РЭУ, ЖЭК и т.д. для дальнейшей эксплуатации. Согласно «Прави­лам и нормам технической эксплуатации жилищно­го фонда», утвержденным Минкоммунхозом РСФСР 31.12.1968 г. в состав технической документации на объекты, обслуживаемые организациями ЖКХ, вхо­дил технический паспорт на жилой дом (дома) и зе­мельный участок. Аналогичные документы предус­мотрены также ныне действующими «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные постановлением Госстроя от 27.09.2003 г. № 170. Каждый из нас много лет оп­лачивает уборку придомовой территории, площадь которой определяется по техническим паспортам БТИ, находящимся в ЖЭКах. Таким образом, зе­мельные участки были не только сформированы, но и проходили правовую регистрацию, существу­ющую на тот момент, которая в настоящее время, в соответствии со ст. 6 ФЗ»О государственной регис­трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признается юридически действительной.

Следующий вопрос, который имеет значение для собственников помещений в многоквартирном доме: поставлен ли земельный участок на кадастро­вый учет. С 1977 года был введен государственный земельный кадастр ( постановление Совета Ми­нистров РСФСР от 10 августа 1977 г. № 417, которое было отменено только в 1992 году.). Постановление СМ РСФСР № 417 было издано во исполнение пос­тановления Совета Министров СССР от 10.06.77г. № 501 «О порядке ведения государственного земель­ного кадастра», которым было установлено веде­ние государственной земельно-кадастровой кни­ги района (города). В этой земельно-кадастровой книге указывались правообладатель земельного участка, площадь земельного участка, основание пользования земельным участком, а также другие сведения. Таким образом, все земельные участки в установленных границах проходили кадастровый учет в соответствии с указанным постановлением.

Согласно Инструкции о порядке проведения ре­гистрации жилищного фонда, принятой в 1985 г., (п. 1.3.) под домом как объектом правовой регис­трации стало подразумеваться одно или несколь­ко строений с принадлежащими им служебными строениями и сооружениями (или без них), которые расположены на одном земельном участке, под са­мостоятельным порядковым номером по улице, пе­реулку, площади. Право пользования земельными участками, на которых расположены дома с обслу­живающими их строениями и сооружениями, стало регистрироваться отдельно в установленном в со­юзных республиках порядке (п.1.9. Инструкции). В соответствии с Законом РФ № 1738-1 от 11 октября 1991г. «О плате за землю» собственники земли, зем­левладельцы и землепользователи облагались земельным налогом. Согласно ст. 8 Закона, Инструк­ции Государственной налоговой службы РФ № 29 от 17.04.95 г. налог на земли, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, обще­ственным, кооперативным, индивидуальным) в гра­ницах городской черты, взимался со всей площади земельного участка. Таким образом, земельный участок в установленных границах, предоставлен­ный для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома, т.е. объект учета в БТИ (ПИБ) являлся объектом налогообложения.

Постановлением Правительства РФ от 25 авгус­та 1992 г. № 622 было отменено постановление Совета Министров РСФСР № 417, было предписано органам исполнительной власти, в том числе го­родов Москвы и Санкт-Петербурга, в 1992–1995 г.г. обеспечить проведение работ по инвентаризации земель, а также было утверждено новое «Положе­ние о порядке ведения государственного земель­ного кадастра», в соответствии с которым сведения о правовом положении земель отражались в госу­дарственной кадастровой книге земель. Работы по инвентаризации земель финансировались за счет средств, поступающих в соответствующие бюд­жеты от взимания земельного налога и арендной платы за землю. В соответствии с постановлением Правительства РФ № 622 Роскомземом было раз­работано и утверждено 17 мая 1993 г. «Временное руководство по инвентаризации земель населенных пунктов», которое определяло основные тре­бования, содержание и порядок выполнения работ при инвентаризации земель городов и поселков (населенных пунктов). Основными задачами про­ведения инвентаризации земель являлись выявле­ние всех землепользователей (землевладельцев) с фиксацией сложившихся границ занимаемых учас­тков, выявление неиспользуемых и нерационально используемых земель и принятие по ним решения, а также установление границ землепользований (землевладений), границ городской черты, вынос и закрепление их на местности. Согласно «Вре­менному руководству…» сбору, изучению и анализу подлежали:

    • материалы геодезических работ и топогра­фических съемок, выполненных на территории на­селенного пункта;
    • сведения генерального плана и другой гра­достроительной документации, правила застройки города, необходимые для проведения инвентари­зации земель;
    • материалы предыдущих инвентаризаций;
    • документы и материалы по отводу земельных участков (в том числе и БТИ);
    • сведения дежурных планов отводов и за­стройки;
    • материалы исполнительных съемок, имею­щие сведения о землепользованиях (землевладе­ниях);
    • материалы и документы, имеющие кадаст­ровое содержание (реестры, таблицы и др.) в раз­личных службах и управлениях коммунального хо­зяйства, благоустройства, озеленения и т.д.;

Особое внимание следовало уделять изучению всех документов и материалов, в том числе проектных, содержащих сведения по всем видам отводов земельных участков города (решение ор­гана власти об отводах, сведения о землепользо­вателях, землевладельцах, акты выбора и планы отводов, паспорта земельных участков, акты на право пользования землей, проектные решения, результаты произведенных измерений по грани­цам землепользований и др.). В качестве кадастро­вой учетной единицы выступало конкретное земле­пользование (землевладение).

Согласно Указу Президента РФ от 11.12.93 г. № 2130 ведение государственного земельного ка­дастра, начиная с конца 1993 г. и до 1999 года, было возложено на Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах, учет земель велся в поземельных книгах, выписки из которых, а также дела правоустанавли­вающих документов впоследствии были переданы в ГУ ГБР (ныне – Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на Галерном проезде, д.3). Положением о Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, утвержден­ным приказом от 27.12.94 г. на указанный Комитет были возложены проведение инвентаризации зе­мель Санкт-Петербурга, ведение регистрационной (поземельной) книги и государственного земель­ного кадастра. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (КЗРиЗ) был издан приказ № 46 от 10.08.93 г., которым была ут­верждена «Временная инструкция о порядке учета земель, регистрации землевладений и землеполь-зований по фактическому использованию в Санкт-Петербурге», согласно которой учету подлежали все без исключения земельные участки, располо­женные в пределах территории городских земель, изготавливались чертежи границ земельных учас­тков, материалы топографо-геодезических работ передавались в управление земельного кадастра для присвоения земельному участку кадастрового номера. На каждый земельный участок заводилось землеустроительное дело. При этом при форми­ровании правоустанавливающей части землеуст­роительного дела использовались постановления, решения, распоряжения, приказы бывших и су­ществующих органов государственного управления о предоставлении земельного участка; акты о закреплении земельных участков за землепользо­вателями, выданные при приемке объектов в экс­плуатацию, планы земельных участков, межевые планы, планы границ земельных участков, относя­щиеся к конкретным земельным участкам, справки районных ПИБ, БТИ о балансовой принадлежности здания, технические паспорта на участки и здания, оформленные инвентаризационными учреждения­ми. Аналогичные акты с теми или иными вариация­ми были изданы и в других местах.

Следовательно, земельные участки, на кото­рых стоят наши дома, и ранее учтенные в БТИ также проходили кадастровый учет в поземельных книгах, о существовании которых мало кто знает.

2 января 2000 года был принят Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» N 28-ФЗ. Согласно п. 2 ст. 7 указанного Закона го­сударственный кадастровый учет земельных учас­тков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, являет­ся юридически действительным. Статьей 5 ФЗ «О государственном земельном кадастре» были ус­тановлены сопоставимость и совместимость све­дений государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других государс­твенных и иных кадастрах, реестрах, информаци­онных ресурсах (следовательно, и в архивах БТИ). Для подготовки и оформления сведений о земель­ных участках, кадастровый учет которых прово­дился до вступления в силу Федерального Закона от 02.01.2000 г., Росземкадастром 10.04.2001 г. были утверждены «Указания для территориаль­ных органов Росземкадастра по проведению ра­бот по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках», в соответствии с которыми составлялся «Перечень ранее учтенных земель­ных участков» в границах каждого кадастрового квартала, «Перечень…» входил в состав инвен­таризационной описи. При составлении «Пере­чня…» использовались в том числе и материалы инвентаризации земель. Для включения в инвен­таризационную опись использовались сведения о земельных участках, содержащиеся в поземель­ных книгах, журналах учета кадастровых номеров, списки плательщиков земельного налога (для мно­гоквартирных домов – плательщиками налога яв­лялись организации ЖКХ).

Таким образом, земельные участки, выделен­ные для строительства домов, до вступления в силу ФЗ «О земельном кадастре РФ» являются «ранее учтенными земельными участками», и сведения о них являются юридически действительными в силу ст.7 ФЗ «О земельном кадастре», несмотря на то что эти сведения могут отсутствовать в Едином го­сударственном реестре земель (ЕГРЗ).

В связи с многочисленными обращениями граждан по вопросу предоставления сведе­ний о ранее учтенных земельных участках Минис­терством экономического развития и торговли Рос­сийской Федерации и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости было подготов­лено письмо от 13 сентября 2007 г. за № ВС/1345, которым было разъяснено, что ранее учтенными земельными участками считаются все фактичес­ки занимаемые земельные участки, учтенные в установленном порядке до вступления в силу Фе­дерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О го­сударственном земельном кадастре», по которым вне зависимости от места хранения документов имеются:

  • записи в инвентаризационных описях (в час­ти земельных участков, для которых не открыты со­ответствующие подразделы ГРЗ КР);
  • оформленные в установленном порядке пра-воудостоверяющие документы (Госакты, Свиде­тельства, договоры аренды и т.п.);
  • соответствующее решение о предоставле­нии земельного участка;
  • записи в поземельных книгах, журналах уче­та кадастровых номеров, списках плательщиков земельного налога и арендной платы;
  • сведения в материалах инвентаризации зе­мель, в том числе в материалах инвентаризации зе­мель, утвержденных в соответствии с Временным руководством по инвентаризации земель населенных пунктов, утвержденным Госкомземом России 17.05.1993 г.;
  • сведения в проектах межевания территории, утвержденных в порядке, предусмотренном «Поло­жением о порядке установления границ землеполь-зований в застройке городов и других поселений», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. № 105;
  • записи в книгах выдачи «Свидетельств о праве собственности на землю», ведение которых осуществлялось в соответствии с «Порядком вы­дачи и регистрации свидетельств о праве собс­твенности на землю», утвержденным Роскомзе-мом 20.05.1992 г.

Федеральная служба земельного кадаст­ра России издала приказ от 15.06.01 г. за № П\119 «Об утверждении документов земельного кадастра», которым утвердило «Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района, раздел «Земельные участки». Раздел «Зе­мельные участки» предназначен для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, в том числе внесения сведений о ранее учтенных земельных участках. При этом сведения о ранее учтенных земельных участках вносились на основании и в соответствии с документами, офор­мленными согласно Указаниям Росземкадастра от 10.04.2001 г. о проведении инвентаризации сведе­ний о ранее учтенных земельных участках, т.е. на основании и в соответствии с инвентаризационной описью. Никакого проекта межевания не требует­ся, т.к. земельные участки были предоставлены для строительства и дальнейшей эксплуатации наших домов уже в установленных границах, которые не подлежали пересмотру.

Согласно ст.22 ФЗ «О земельном кадастре» све­дения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке, в том числе о земельном участке, государственный кадастро­вый учет которого был проведен в установленном порядке до вступления в силу настоящего Феде­рального закона, предоставляются в виде выпи­сок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно в срок не более чем через де­сять рабочих дней со дня поступления соответс­твующего заявления о предоставлении указанных сведений. Выписки, содержащие сведения об оп­ределенном земельном участке, подготавливают­ся в форме кадастрового плана такого земельно­го участка. Таким образом, поскольку земельные участки, на которых стоят наши дома, имеют ус­тановленные границы, прошли кадастровый учет уже давно (являются ранее учтенными земельны­ми участками), то в силу ст.16 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса», ст.36 Жилищного кодекса РФ земельные участки принадлежат на праве собственности собственникам помещений дома. Земельный участок с элементами благоус­тройства и озеленения был включен в состав еди­ного комплекса общего имущества (кондоминиум) еще ФЗ «О товариществах собственников жилья», принятым 15.06.1996 г. Этим Законом было опре­делено, что общее имущество, включая земель­ный участок, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения дома. Вопре­ки мнению городских властей и некоторых неком­петентных судей о том, что мы можем получить в собственность земельный участок только в случае создания ТСЖ, создавать ТСЖ необязательно, право собственности на общее имущество возни­кало независимо от членства в ТСЖ. По этому по­воду Конституционный суд вынес Постановление от 3 апреля 1998 г. № 10-П, в котором указал, что «товарищество как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем явля­ются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Фе­дерации, возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе». ФЗ «О ТСЖ» было определено, что собственники помещений в доме, а не ТСЖ, имеют право на земельный участок в нормативных размерах. Статья 10 ФЗ «О товариществах собс­твенников жилья» устанавливала, что границы зе­мельного участка в кондоминиуме определялись действующим землеотводом. В соответствии с пунктом 2 «Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондо­миниумах», утвержденным постановлением Пра­вительства от 26.09.97г. № 1223, границы дейс­твующих землеотводов не подлежали пересмотру. Понятие «многоквартирный дом», используемое в Жилищном кодексе РФ, является синонимом по­нятия «кондоминиум». Таким образом, законода­тельство не предусматривало пересмотра границ земельного участка (перемежевания), т.е. то, что сейчас нам предлагают сделать органы исполни­тельной власти: перемежевать участок, установив его границы «по обрезу фундамента» или на метр от него. Нормативный размер земельного учас­тка определяется в соответствии с СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», утвержденных приказом Министерства РФ по зе­мельной политике, строительству и жилищно-ком­мунальному хозяйству от 26.08.98г. № 59. ФЗ «О товариществах собственников жилья» было пре­дусмотрено, что органы власти могут распоря­жаться только сверхнормативной землей. Поэтому уплотнительная застройка на придомовых терри­ториях в границах действующих землеотводов на нормативной земле незаконна, т.к. она нарушает права собственности собственников помещений многоквартирного дома; фактически городская власть распоряжается чужой собственностью. В соответствии с Жилищным кодексом право на об­щее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, возникает на момент госу­дарственной регистрации этого права, а в силу закона, – независимо от наличия регистрации права. По желанию собственника помещения пра­во общей долевой собственности может быть за­регистрировано. Для этого следует обратиться в Федеральное агентство кадастра объектов не­движимости и получить кадастровый план ранее учтенного земельного участка. При этом следует запрашивать кадастровый план для регистрации ранее возникших прав (для предъявления в учреж­дение юстиции), т.к. в зависимости от назначения сведений заполняются различные формы кадаст­ровых планов. В нашем случае должны заполнять­ся бланки В.1 – В.4 (четыре бланка). В организа­ции, обслуживающей дом (в Санкт-Петербурге это Жилкомсервис), следует получить документ тех­нического учета, содержащий сведения о составе общего имущества многоквартирного дома.

Материал предоставлен журналом “Коммунальщик”  выпуск “3/2008.

http://kommun.rosstroyizdat.ru/